L’état des lieux

L’état des lieux est un document essentiel et pratiquement impératif

L’état des lieux est un document élaboré entre le propriétaire (ou son représentant) et vous, lors de votre prise de possession que vous louez ou lorsque vous le quitterez.

L’état des lieux est une annexe au contrat de location (bail), qui doit être effectué en deux ou trois copies (une pour chaque partie) et doit être archivé pendant toute la durée de la location.

Comme son nom l’indique, c’est un document qui expose en détail l’état d’un logement et de ses équipements, pièce par pièce. On distingue aisément en début de bail, l’état de lieux d’entrée et la fin de bail avec l’état des lieux de sortie.

L’utilité de l’état de lieux est évidente : l’analyse des deux états des lieux permet de constater que le locataire à bien tenu ses obligations en terme de réparations et d’entretien. Comme le précise l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Dans cette hypothèse, la totalité du dépôt de garantie sera remboursé par le propriétaire au locataire. Dans le cas inverse, le propriétaire déduira le coût des travaux d’entretien ou de réparation à cette somme que le locataire aurait dû prendre en charge.

En plus de l’état des lieux, le propriétaire doit donner un diagnostic de performance énergétique, le PPRN et éventuellement un diagnostic plomb au locataire.

Pourquoi élaborer un état des lieux ?

Bien qu’il soit imposé, l’état des lieux est souvent considéré comme un détail complémentaire, voire inutile, auquel on ne prête pas la réflexion qu’il faudrait.

Or, c’est à l’occasion de manque de l’état des lieux, ou d’un état des lieux mal rédigé que se crée une bonne part des désaccords entre propriétaires et locataires.

Un état des lieux doit être effectué pour tous les biens en location :

• Lors de l’entrée en possession ; il permet de certifier que le propriétaire met à votre agencement un logement en bon état d’utilisation et de réparations, comme lui impose la loi du 6 juillet 1989. Pour échapper à toute difficulté, il est conseiller que l’état des lieux soit effectué avant que vous disposez vos meubles dans le logement, ou dans les jours qui suivent directement cette installation par une personne annexe de cette location.
• Lors de votre départ du logement, il permet par analyse comparative avec celui effectué à l’entrée dans les lieux, de définir les travaux de remise en état qui seront potentiellement resté à votre charge, et dont le coût pourra être déduit du dépôt de garantie.
• Si le locataire s’oppose à la réalisation d’un état des lieux, il sera censé avoir reçu le logement en bon état. Si le logement était en évidence dans un mauvais état, alors le locataire devra amener la preuve, ce qui est souvent difficile à effectuer.

Comment effectuer un état des lieux ?

L’état des lieux doit être effectué de façon contradictoire, autrement dit en votre présence ou celle de notre cabinet d’expertise et celle du propriétaire (ou de son représentant), à la date établi entre les deux. Si l’une des parties refuse d’effectuer un état des lieux, l’autre partie peut faire appel à un huissier : cet huissier vous convoquera par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours en avance. Les frais d’huissier sont alors partagés entre les deux parties.

L’état des lieux doit être directement le plus précis et complet possible, dans le but d’empêcher tout litige à la fin du bail : il doit détailler le logement donné en location, pièce par pièce, état par état, du sol au plafond, y compris les parties d’équipement, penderies, placards, cave, cheminées, garage… Il est aussi préférable de réaliser un relevé de compteurs, et si l’électricité est coupée, d’émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques, que vous puissiez les essayer.

A la base, le locataire et le propriétaire (ou notre cabinet) le réalisent en commun et à l’amiable, juste avant la remise des clefs, avant la possession effective (à l’entrée) et une fois le logement vide (à la sortie).

Il est réalisé sur un formulaire spécifique ou sur un papier libre, il doit être daté et signé en autant d’exemplaires que de parties signataires au contrat (locataire, propriétaire, mandataire mais aussi caution éventuelle). L’état des lieux réalisé en un seul exemplaire reste permis s’il a été réalisé contradictoirement.

Evidemment, rien n’empêche de l’effectuer plus tard ou plus tôt. Mais pour empêcher de potentiels litiges, mieux vaut empêcher que le bailleur ait encore accès au bien (au moment de la remise des clefs) ou que le locataire occupe encore le bien (après l’état des lieux de sortie)…

Point essentiel : si l’électricité ne fonctionne pas à l’occasion de l’état des lieux, mieux vaut alors émettre des réserves sur ce point. De plus, la loi à prévu que le locataire puisse effectuer une modification de l’état des lieux lors du premier mois de chauffe du logement dans l’éventualité de défauts du système de chauffage (art. 3 de la loi de la loi du 6 juillet 1989).

Enfin, il n’est pas exceptionnel que le locataire relève un défaut essentiel los des premiers jours d’occupation du logement. Par précaution, le locataire a alors intérêt de le déclarer au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il peut arriver que les deux parties aient une opinion différente sur l’état du logement et des équipements. Dans l’éventualité d’un désaccord, l’une des parties peut faire donc appel à un huissier. Cet huissier devra alors communiquer au locataire et au bailleur de son passage au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’état des lieux réalisé par l’huissier sera imposé aux deux parties et ne pourra être contesté en cas de litige car l’huissier est un officier public assermenté. Cependant rien n’empêche le propriétaire ou le locataire d’émettre des réserves sur plusieurs points s’ils sont en désaccord avec la description du logement par l’huissier.

Quel est le montant d’un état des lieux ?

Lorsqu’il est effectué de manière contradictoire par le propriétaire et le locataire, l’état de lieux n’entraîne aucun coût.

Concernant notre cabinet d’expertise, demandez nous un devis au 04 93 71 54 57 ou par e-mail par la page de demande de devis.

Lorsque le recours à un huissier est nécessaire par une suite de désaccord, les coûts sont divisés par moitié

Précision essentielle : ces règles ne s’adaptent qu’aux baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Dans les autres types de locations, particulièrement commerciales ou professionnelles, les parties sont libres de leur choix et du partage des frais et nos tarifs peuvent variés.

Et dans l’éventualité d’absence d’un état des lieux ?

L’état des lieux doit être impérativement joint au bail mais également une copie des diagnostics immobiliers.

Si aucun état des lieux n’est effectué, l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait référence au Code civil : « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » (Art. 1731).

En conclusion, le locataire est censé prendre et rendre un logement en parfait état, par manque d’état de lieux. Sauf si c’est le propriétaire qui est opposé à la réalisation de l’état de lieux. Dans cette éventualité, c’est au propriétaire de donner la preuve que le locataire soit responsable des éventuelles dégradations observées à la sortie.