Le rôle de l’expert immobilier

Détermination de la Valeur Vénale d’un bien par un expert immobilier

L’expertise immobilière d’un bien consiste à déterminer avec exactitude la valeur de ce bien, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou de tout bien immobilier, à une période donnée afin de conclure une vente au prix se rapprochant le plus de la réalité du marché immobilier. La mise en vente des biens immobiliers nécessite l’expertise de professionnel, suivant régulièrement des formations immobilières : les experts immobiliers agréés acquièrent ainsi différentes méthodes et compétences permettant la juste estimation et évaluation du prix d’un patrimoine immobilier. Déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier, autrement dit, son prix, est le métier de l’expert immobilier et cela consiste à dégager la probabilité de sa valeur marchande dans le cadre d’un marché de libre concurrence en France, en supposant que :

• Le vendeur consent à la vente.
• Un délai raisonnable de négociation soit retenu, compte tenu de la nature du bien et de l’état du marché.
• Une publicité suffisante soit effectuée.
• Aucune convention particulière n’intervienne dans la transaction (facilités de paiement inhabituelles par leur importance, soit en durée, soit en taux d’intérêt, jouissance différée, etc.).
• Aucune notion de subjectivité émanant d’un acquéreur particulier ne soit prise en considération.

Cette valeur immobilière tient compte de différents facteurs :
En faisant établir une évaluation ou une expertise immobilière par un expert immobilier, celui-ci procédera à une analyse juridique de votre bien et à un examen du titre de propriété et de la situation du bien à expertiser. L’expert immobilier en valeur vénale procède à l’examen des règles d’urbanisme applicables et procédera à une analyse des lieux par la visite du bien à expertiser, et ce qu’il s’agisse d’un bien destiné à un professionnel, à une entreprise ou société, ou à un particulier. Dans le cadre de sa mission d’estimation du prix d’une maison, d’un terrain ou de tout autre bien, l’expert doit nécessairement se rendre sur place : l’expertise immobilière prend en compte de très critères.

Lors de la visite d’un bien, l’expert immobilier en valeur vénale analyse :

• Sa composition
• Son environnement
• Son appréciation par rapport au marché
• Sa qualité
• Son niveau de confort
• Son entretien
• Son orientation
• Son secteur

L’expert immobilier en valeur vénale procédera à une analyse du marché spécifique pour chaque région et chaque ville en France. Par les transactions effectives résultant de son fichier et avec des techniques bien établies, il possède une connaissance immédiate et objective de la consistance et du niveau des mutations qui font le marché.

Pour les expertises en valeur vénale des biens bâtis, l’expert immobilier agréé utilise principalement :

Les méthodes par comparaison

Elles consistent à apprécier la valeur vénale d’un bien comme une maison ou un appartement à l’aide de termes de comparaison d’informations. Selon les types de biens, les paramètres retenus pourront être les surfaces habitables, utiles, pondérées, ou l’unit. Le fichier central des mutations dont l’Expert dispose pour son champ géographique de proximité à un fichier exclusif, qui regroupe à ce jour un très grand nombre de références. Le logiciel qui permet la rapidité et la cohérence, à partir de schémas standards, dans la rédaction et les modes calculs en fonction des paramètres retenus lors de la visite des lieux. Ces visites de l’expert permettent alors la rédaction d’une annonce immobilière plus juste, correspondant aux normes du marché et à la réelle valeur du bien. Elles pourront ainsi permettre à l’agence immobilière concernée de diffuser une annonce exacte et attractive, permettant ainsi une gestion de ces biens moins chronophages et un service plus qualitatif.

La méthode « sol et construction » :

Elle consiste à une évaluation de la valeur du terrain augmenté du coût de la construction moins la vétuste.

La méthode par capitalisation du revenu :

Elle consiste à appliquer au revenu de l’immeuble un coefficient de capitalisation convenablement choisi.

La méthode par actualisation des cash-flows :

Elle consiste à déterminer pour un investisseur la valeur d’un bien à partir du flux financier procuré par l’immeuble sur une période donnée.

La méthode de travail de l’expert immobilier:

• Il effectue une visite détaillée du bien à expertiser. Il mène des études approfondies.
• Il réalise tout diagnostic utile
• Il étudie le dossier en examinant les documents d’information
• Il analyse le bien, les références du marché et procède aux vérifications nécessaires (cadastre, origine, occupation, servitudes…)
• Il détermine la valeur du bien grâce à diverses méthodes vues ci-dessus
• Il rend ses conclusions dans un document écrit, daté et signé : le rapport d’expertise
• Il travaille en toute impartialité et indépendance dans le respect du secret professionnel
• Il promulgue un conseil qualitatif
• Il se forme en continu aux évolutions du marché et du droit
• Il emploi des méthodes acquises lors d’une formation spécifique

Les spécialités des experts immobiliers en valeur vénale :

• Immobilier d’habitation.
• Immobilier d’entreprise (usine, entrepôt, société, entreprise …).
• Bureaux.
• Fonds de commerce.
• Immobilier commercial (boutiques, centres commerciaux).
• Immobilier de loisirs.
• Immobilier agricole, forestier ou foncier.